Как правильно сдать квартиру в аренду

Предоставление жилья в аренду может приносить надежный и постоянный доход. Также этот вид деятельности не требует больших затрат: достаточно найти надежного арендатора и зарабатывать в пассивной форме. Однако, в последние годы этот вид предпринимательства все чаще попадает под прицел налоговиков. Ужесточение контроля рынка аренды уже заставило задуматься собственников и потенциальных инвесторов – а стоит ли овчинка выделки? Не слишком ли много сложностей и затрат влечет за собой этот бизнес? Так ли просто сдать квартиру в аренду и что требуется знать, чтобы не совершать ошибок и действовать строго в рамках закона?

Чтобы оценить риски и выгоду, необходимо ознакомиться с действующим законодательством, а также воспользоваться советами экспертов в области жилой недвижимости. Регламентируют этот вид деятельности Гражданский и Налоговый кодексы РФ, действуя в рамках которых, владелец сводит потенциальные риски к нулю, и может наслаждаться пассивным доходом без страха.

Какие квартиры можно и нельзя сдавать

Любое ли жилье можно использовать как дополнительный источник дохода, сдавая его по договору найма? За небольшим исключением, воспользоваться этим правом могут все собственники жилых помещений.

Приватизированные квартиры

По статусу ничем не отличаются от собственности, полученной в результате купли-продажи, дарения, договора долевого участия или в наследство. Сразу после получения свидетельства о государственной регистрации, владелец вправе распоряжаться недвижимостью и сдавать ее в аренду. Для заключения сделки потребуются правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт владельца.

Доли жилья

Сложнее дело обстоит с долевой собственностью. Хотя по закону хозяин доли имеет право передать ее в аренду, его намерения могут быть ограничены несогласием других совладельцев. Ситуация осложняется еще и тем, что отсутствует выделение доли в натуре – при спорах владельцу трудно доказать, что он сдает именно свою часть или комнату. По закону, сдавать разрешено изолированное помещение – комнату. Но если квартира сдается целиком и все совладельцы готовы подписать договор или письменно подтвердить свое согласие, трудностей не возникнет.

Комнаты в коммунальных квартирах

В данном виде собственности лицевые счета разделены, а помещения выделены в натуре и закреплены за своими владельцами в виде отдельных комнат, поэтому согласия других соседей по коммунальной квартире в настоящее время не требуется.

Хозяин волен выбирать и заселять нанимателей по своему усмотрению. Оспорить можно их количество – в случае, если санитарные нормы явно нарушаются.

Более внимательны соседи будут к отступлению от правил по использованию жилых помещений, так как жизнь квартирантов начнет протекать у них на глазах. Любое нарушение законного порядка проживания может стать поводом для жалоб. Корректировки действующего законодательства незакончены, возможно, что в дальнейшем для заключения договора найма потребуется согласие всех соседей.

Муниципальное неприватизированное жилье

Эти квартиры находятся в собственности города, а проживающие в них сами являются нанимателями. Однако законом предусмотрено право сдавать такую недвижимость в «поднаём». При этом процедура будет отличаться от привычной – потребуется заручиться согласием владельца – городской администрации. Для этого необходимо направить запрос на разрешение в районное Управление и дождаться одобрения. При составлении такого прошения свою подпись под ним обязан поставить каждый прописанный либо передать доверенность.

Ипотечные квартиры

Дополнительный доход может стать отличным подспорьем для скорейшего погашения долга перед кредитной организацией, но для этого потребуется расширенный пакет документов – согласие банка и договор страхования. Поскольку кредиторы и сами заинтересованы в успешном погашении ипотеки, они с радостью пойдут навстречу и одобрят такое предпринимательство. Однако находясь в кабале ипотеки, не пытайтесь хитрить, заключая сделку в обход банка. Если же ипотечная квартира приобретается для последующей сдачи в наём, предупредите об этом заранее – возможно, эта информация облегчит одобрение кредита.

Служебные квартиры

Как и в случае с неприватизированным жильем, вопросы о возможном поднайме будет решать собственник. Но есть и отличие – в этом случае проживание не бессрочное, как в муниципальном жилье, а ограничено периодом службы. Поэтому точный порядок не регламентирован, а зависит от конкретной ситуации и решается только с привлечением настоящего собственника.

Аварийное жилье или без ремонта

Основное правило, закрепленное в Гражданском Кодексе – это передача помещения в пригодном для жизни состоянии. Этот пункт полностью исключает ветхое и аварийное жилье из списка допустимого к аренде.

Запущенную же недвижимость придется сначала привести в полное соответствие санитарным требованиям: устранить грязь и мусор, обеспечить бытовым оборудованием.

Это ограничение должно быть учтено и теми, кто ищет квартирантов для новостроек или заселяет туда рабочих за символическую плату «под ремонт». Прежде чем приступить к подписанию договора, придется сдаваемый объект электрифицировать, обеспечить водоснабжение и сантехнику.

Кому разрешено заниматься сдачей недвижимости

Вести такую деятельность может как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае выступает обычный гражданин, во втором – агентство, зарегистрированное по закону для оказания этого вида услуг. Есть категория граждан, чья предпринимательская деятельность в данной сфере может вызвать вопросы.

Военнослужащие

Являясь собственником, военнослужащий не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью. Это означает, что он не может создать ООО или зарегистрироваться как ИП. При этом сдача квартиры от физического лица не встретит препятствий со стороны закона.

Госслужащий

Чтобы запретить или ограничить распоряжение чиновника своей собственностью, придется сначала ликвидировать прореху в законе. Хотя госслужащий извлекает возможную прибыль, его нельзя назвать предпринимателем. Но пользоваться этим, он сможет лишь до того момента, пока не решит сократить налоговое бремя, оформившись как ИП.

Полицейский

Здесь служители закона уравнены в правах с остальными гражданами, поэтому никаких ограничений для сдачи собственного жилья в аренду служба в органах за собой не влечет.

Физическое лицо

Обычный собственник имеет максимум привилегий и ничем не ограничен. Он должен соблюдать налоговое законодательство и правила эксплуатации жилых помещений. Может сдавать в аренду на любой срок. Важно лишь помнить о различии налоговой ставки между резидентами и нерезидентами.

Если вы отсутствуете в стране более 6 месяцев в году, то величина налогов возрастет с 13 до 30%.

Если в вашем распоряжении находится несколько квартир, или помещение подходит под мини-гостиницу или хостел, выгодно будет сократить налог до 6%, зарегистрировав ИП. Важно, что индивидуальный предприниматель должен делать отчисления в страховой и пенсионный фонды.

Плюсы и минусы для арендодателя

Недвижимость в комфортном районе, с транспортной доступностью и евроремонтом вполне может стать доходной. Выгодно ли это, учитывая, что от владельца потребуется лишь поставить свою подпись под контрактом и предоставить реквизиты для зачисления денег? Ответ кажется очевидным, однако споры, стоит ли инвестировать в арендную недвижимость или проще положить эти же деньги на депозит, не стихают.

Если считать прибыль с калькулятором, то она не так велика в сравнении со стоимостью объекта. К тому же рынок недвижимости одним из первых реагирует на кризисные колебания. Однако прагматик скажет, что в отличие от инвестирования в акции и ценные бумаги, стены из бетона и кирпича надежнее – они никуда не денутся и могут быть переданы потомкам, а спады чередуются со взлетами.

Несомненным плюсом наличие дополнительного дохода станет и при оценке финансовой состоятельности – что немаловажно для активных граждан. Этот вид деятельности легко свернуть, расторгнув договор или дождавшись срока его окончания. Аренда не помешает и экстренной продаже – вы всегда сможете вновь превратить метры в наличные. Так что же настораживает в таком бизнесе и каковы риски для собственника?

Наше законодательство защищает интересы арендатора, однако на 100% уберечься от недобросовестных нанимателей невозможно. Задержка или полное отсутствие платежей, испорченные отношения с соседями, тесное знакомство с участковым, затраты на ремонт своего жилища и соседей – это неполный список проблем, которые могут появиться после заселения неудачных квартирантов.

Еще больше могут пострадать арендодатели, невнимательно изучившие налоговое законодательство или сознательно уходящие в тень. При нарушении закона вернуть фискальным органам придется не только налог в полном объеме, но и штраф, который может доходить до 40% от суммы задолженности. А если неуплаченные долги превысили 600 000 рублей, административная ответственность плавно перейдет в уголовную.

Перед тем как начать подсчитывать прибыль, придется учесть расходы:

• Оплата коммунальных квитанций. Согласно сложившимся традициям, эти расходы полностью ложатся на плечи собственника. И хотя в последнее время оплата счетчиков все чаще перепоручается квартирантам, взять на себя и остальные квитанции они соглашаются лишь при условии значительной скидки.
• Простои. Зарабатываются деньги непросто, на свой страх и риск. Никто не компенсирует расходов из-за затянувшегося поиска жильцов, никто не вернет упущенную выгоду из-за внезапно съехавших постояльцев. Чтобы избежать разочарований, не закладывайте в прибыль все 12 месяцев аренды, делайте поправку на возможные простои.
• Естественная амортизация. В чужом жилье мебель и сантехника ломается намного чаще, чем в своем, обои пачкаются и рвутся, а фурнитуру на окнах и дверях приходится менять едва ли не раз в квартал. Идеальный жилец – мастер на все руки остается мечтой, в реальности лучше готовиться к небольшому ремонту после каждых съехавших жильцов.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Пошаговая инструкция и правила подготовки жилья

Убедившись, что документы в порядке, все разрешения получены, доверенности оформлены, можно приступать к подготовке самого объекта.

1. Оцените свою квартиру объективно. Для этого ознакомьтесь с выставленными в вашем районе аналогами, проследите, насколько быстро они уходят из рекламы. В отличие от продажи, ремонт и общее состояние имеет огромное значение. В некоторых случаях небольшой косметический ремонт выгоднее, чем снижение цены – особенно при долгосрочной аренде.
2. Составляйте текст объявления правильно. Указывайте точные характеристики – адрес, количество комнат, этаж и этажность, метраж, расстояние до остановки общественного транспорта. Сделайте качественные и объективные фотографии. Не лукавьте, не указывая цену – такие объявления не рассматриваются. Наоборот, распишите подробно – входят ли в цену коммунальные платежи, сумму и необходимость залога.
3. Отдельным пунктом идет оснащение квартиры мебелью и техникой. Если она пустая, не бросайтесь на штурм мебельных магазинов. Попробуйте выставить свой объект как пустой, оставив примечание, что обстановку завезете по согласованию с клиентом. Многие соискатели жилья успевают обрасти собственным имуществом, и ищут пустые квартиры.
4. С готовностью демонстрируйте правоустанавливающие и подтверждающие вашу личность документы. В этом бизнесе мошенники занимают обжитую нишу – и малейшие проволочки и колебания отпугнут клиентов. Покажите свой вариант договора, но не отказывайтесь ознакомиться с условиями второй стороны. Спокойное обсуждение деталей в самом начале – залог надежного и взаимовыгодного сосуществования в дальнейшем.
5. Используйте просмотры с пользой для себя. Ваша задача – за короткое время убедиться в благонадежности, платежеспособности и чистоплотности новых жильцов. Не стесняйтесь отказывать кандидатам при малейших подозрениях.

Поиск клиентов

Определитесь, что для вас оптимально – нанять агента или искать клиента самостоятельно. Обратите внимание, что места обитания будущих жильцов – это специальные сайты «без посредников» и такие же тематические группы в соц.сетях, где и разместите свое объявление.

Некоторые убеждены, что самый надежный способ – это поиск через знакомых. Можно повесить рекламу на собственной странице, обратившись к друзьям и попросив распространить объявления. Но имейте в виду, что дружба – не лучшее условие для ведения дел и получение высоких прибылей. Иногда такое общение скорее принесет вред, нежели пользу.

Можно найти хорошего квартиранта путем оповещения соседей – не исключено, что кто-то из них ищет жилье для родственников или друзей.

Возможность подстраховать себя и заручиться финансовой состоятельностью арендатора – рассказать о своих планах сослуживцам. Может быть, ваш вариант заинтересует кого-то из них или они порекомендуют бывшего коллегу.

Оформление договора

Договор, заключаемый между двумя физическими лицами, будет подразумевать наем жилого помещения. Хотя в быту его принято именовать договором аренды, о ней речь пойдет только при оформлении сделки через юридическое лицо (например, агентство недвижимости).

Знакомясь с условиями договора, внимательно читайте разделы прав и обязанностей сторон. Именно эта часть контракта регламентирует ваши дальнейшие отношения и возможные споры. Если какие-либо пункты вступают в противоречие с законодательством, они не будут иметь силы в суде, однако на такие расхождения следует указать до подписания.

Проверяйте свои гарантии в случае преждевременного расторжения договора по вине клиента, следя при этом, чтобы и требования по отношению к вам в подобной ситуации не были слишком жесткими.

Тщательно оговорите и пропишите сроки платежей и последствия в случае непоступления – обычно арендатору дается небольшой срок на погашение задолженности, после чего договоренность автоматически аннулируется в случае несоблюдения этого условия. Здесь же следует оговорить срок, в который жилец обязан освободить помещение.

Проверьте права, которыми договор наделяет арендаторов – при необходимости удалите пункты о возможности передачи жилья в субаренду. Оговорите и пропишите, кто будет проживать вместе со съемщиком и на какой период он сможет принимать гостей.

Отдельным пунктом пропишите, в каком случае залог не будет возвращен – это может быть преждевременное расторжение договора, обоснованные жалобы соседей, влекущие выселение жильцов или серьезная порча имущества.

На какой срок заключать договор

Вы можете выбрать срок – от 1 месяца до 5 лет, но при долгосрочной аренде надежнее выбирать период в один календарный год.

Так вы сможете корректировать арендную ставку в соответствии с меняющимся рынком или безболезненно избавиться от арендаторов по истечении срока действия контракта.

Если сроки не указываются, периодом действия будут автоматически считаться 5 лет с даты заключения.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Договор найма жилого помещения может быть заключен и заверен как у нотариуса, так и оформлен в простой письменной форме. На практике его подписание происходит на месте, после осмотра и согласия обеих сторон. Для его заключения потребуются паспорта обоих участников и данные правоустанавливающих документов. Право подписи может быть либо у стороны сделки, либо у его представителя по действующей доверенности.

Где нужно регистрировать договор аренды

В настоящее время договор найма квартиры, заключенный между двумя физическими лицами, не нуждается в государственной регистрации. Требования обязательной регистрации договоров аренды сроком не менее, чем на 11 месяцев, относится только к нежилым помещениям.

Как передавать квартиру

Довольно часто осмотр жилища заканчивается подписанием договора и передачей ключей. Если стороны пришли к соглашению, но немедленное подписание невозможно, оговорите приемлемый срок. Встречу лучше назначить в сдаваемой квартире, еще раз провести полный осмотр и убедиться, что в ней нет протечек и поломок.

Заранее составьте акт приема-передачи и приложите к нему полный перечень находящегося в квартире имущества. Вы можете дополнительно обезопасить себя, указав примерную стоимость и состояние вещей.

После подписания собственник договаривается о контрольном визите и передает комплект ключей.

Нужен ли акт приема-передачи?

Этот документ является не только обязательным дополнением к договору, но и станет вашей гарантией на случай споров о порче или утрате имущества. В нем отражается и состояние квартиры на текущий период, подтверждается, что она сдается в пригодном для проживания состоянии.

Как оформить поступление денежных средств

1. В последнее время практика передача наличных раз в месяц в конверте уходит в прошлое. Но если выбран этот способ, арендатор вправе требовать с вас расписку о получении денег.
2. Во втором случае выбирается безналичный расчет – перевод на ваш банковский счет. При этом варианте гарантией нанимателя является выписка о движении денежных средств с указанием назначения платежа. Правильнее оформлять его именно как внесение арендной платы с указанием периода платежа.

Расторжение договора

Договор автоматически расторгается после наступления последнего дня его действия. В случае необходимости досрочного прекращения, стороны подписывают акт о расторжении. В противном случае документ считается действующим, и стороны имеют право требовать друг от друга выполнения обязательств.

Дополнительные документы

Основными документами, подтверждающими сделку и гарантирующими выполнение обязательств, являются договор и акт приема-передачи. Однако при изменении условий стороны могут прописать новые условия или внести правки к существующим пунктам.

Оформляется этот документ как дополнительное соглашение к договору, в нем, в обязательном порядке, указываются исходные данные основного документа – название контракта и дата его заключения. Этот документ датируется и подписываются обеими сторонами.

Если одна или обе стороны действуют на основании доверенности, ее оригинал должен быть приложен к договору.

Как платить налоги

Налог с полученной прибыли высчитывается и выплачивается самостоятельно. Налоговая декларация заполняется в обычный отчетный период – за прошедший год. Обычная ставка для физического лица составляет 13% от арендной платы. Ставка для ИП – 6%, также возможен вычет затрат.

Вопросы

В каких случаях требуется доверенность?

Если собственник не может присутствовать на сделке, потребуется действующая доверенность на представителя. Она может быть оформлена у нотариуса по месту нахождения или в консульстве нашей страны, в случае, если владелец находится за рубежом. Договор, подписанный представителем без доверенности, не будет иметь юридической силы.

Как можно сдать объект без мебели?

Наличие мебели, предметов обихода, не являются обязательным условием для сдачи жилья в аренду. Стороны могут договориться о покупке и доставке необходимых предметов: спальное место (кровать или диван), шкаф или гардероб. При этом квартира должна быть оборудована кухней – шкафы для хранения посуды и продуктов, холодильник, раковина и плита.

Удобным является приобретение необходимой мебели арендатором с вычетом потраченных денег из арендной платы.

Как выгоднее сдавать несколько квартир?

Если в собственности находится несколько квартир, выгоднее будет сократить налоговую ставку, оформив ИП на данный вид деятельности. Это позволит не только уменьшить ставку до 6%, но и заполнить декларацию с указанием понесенных расходов – например, на коммунальные платежи и текущий ремонт помещения. Также прибыль принесет посуточная аренда.

Что делать, если нужна временная регистрация квартиросъемщика?

Некоторые арендодатели отказываются делать временную регистрацию. Стоит напомнить, что это требование при длительном проживании является нормой закона, а снять его можно в любое время без его присутствия или согласия.

Если квартира долго не сдается: советы и рекомендации

Арендаторы просматривают большое количество квартир в день. Обстановка, дизайн, чистота и даже запахи могут стать решающим фактором для положительного решения. На что только не идут агенты ради быстрых комиссионных – некоторые используют ароматерапию, заваривая натуральный кофе и угощая платежеспособных гостей.

«На каждый товар есть свой покупатель» – рассуждают некоторые – и сильно теряют в деньгах. А успешные агенты признаются, что сдавали «зависшие» квартиры всего за пару суток лишь потому, что не побрезговали помыть подъезд перед просмотрами, помогли владельцу вынести на помойку хлам и повесили новые шторы. Такие манипуляции не только сократят срок экспозиции, но и повысят цену.

Не нужно раздражать клиентов частыми и внезапными проверками. Они не дети, нуждающиеся в вашем контроле и заботе – спокойно обсудите с ними график ваших посещений. Какие бы обстоятельства ни вынуждали вас, не злоупотребляйте визитами в квартиру в отсутствие новых хозяев. Ваши посещения должны быть согласованными и краткими – с момента подписания договора, гостем в своей квартире становитесь вы.