Как правильно заключить договор с риэлтором

Не многие разбираются в тонкостях аренды, поэтому вынуждены заключать договор с риэлтором, который предоставляет услуги в этой сфере. На сегодняшний день нет нормативных актов по найму квартиры, утвержденных законодательством, поэтому они разрабатываются агентствами недвижимости. Такой договор между собственником и агентством гарантирует защиту интересов обеих сторон, гарантирует оказание риэлторских услуг и получение комиссии.

Прежде чем подписать документ, определитесь со стоимостью имущества и сроками, за которые хотите его сдать. Обратите внимание на обязательства фирмы. Агентства берут оплату уже за полученный результат (цена, обозначенная заранее) или по тарифу за услуги (чем больше рассылок объявлений и рекламы вашей недвижимости, тем выше гонорар риэлтора). Важно найти профессионального специалиста, выяснив репутацию агентства.

Зачем нужен договор

Чтобы агент полноценно работал с вашей недвижимостью, были исключены риски в вопросах аренды жилья – все пункты прописываются в договоре. Ваша подпись дает юридическую силу сотрудничеству с агентством. Только при заключении соглашения, посредник гарантирует объекту проверку его юридического состояния, оценку, качественную рекламу и подготовку документов.

Заключая договор с агентством недвижимости и доверяя аренду своего имущества квалифицированному специалисту, вы исключаете риск мошенничества.

Границы ответственности риэлтора

Обязанности риэлтора в разных агентствах отличаются. Основные услуги – поиск клиентов, переговоры с ними, консультации, мониторинг спроса, подготовка документов, заключение договора.

Регламент указывается в соглашении между заказчиком и исполнителем. Иногда в услуги входит сотрудничество с клиентом и после сдачи в аренду. Рассмотрим детально основные обязанности агента.

Поиск арендатора, установление с ним делового контакта.
Подбор вариантов недвижимости, первичная оценка, организация встречи и ознакомление с объектом, который интересен клиенту.
Ответственность за оформление документов в соответствии с законами, согласование условий договора.
Предоставление полной и правдивой информации о недвижимости.
Обязанность предложения клиенту лицензированной страховки.
Ответственность за сохранность документов и неразглашения информации сделки.

Стоит отметить, что если важна качественная оценка недвижимости, ищите сертифицированного менеджера, так как услуга не входит в компетенцию обычного агента.

Важный момент! Риэлтора, в случае проблем, трудно привлечь к суду, потому что его деятельность не регламентирована современным законодательством.

Самые важные пункты договора

Стороны

В договоре обозначается две стороны:

Исполнитель (менеджер по недвижимости), который выступает от имени агентства по недвижимости или является частным риэлтором. Обязуется иметь свидетельство о гос. регистрации.
Заказчик (арендодатель), физическое или юридическое лицо. Обязуется прописать свои реквизиты.

Предмет

Обязательно сделайте акцент на пункте «предмет договора». Даже специалисту в сфере аренды недвижимости бывает сложно разобраться в нем. Чаще этот пункт сводится к оказанию стандартных риэлторских услуг. Учитывая то, что недвижимость – высокооплачиваемый объект, клиент должен настоять на том, чтобы он был рассмотрен в деталях. Вы имеете право указать параметры недвижимости, количество интересных вариантов, желаемый результат и т. д. От «предмета договора» зависят обязательства агентства. Указывайте все, что считаете необходимым, чтобы после заключения договора не возникало вопросов.

Обязательства

Внимательно изучите все пункты, особенно те, которые написаны мелким шрифтом. В основных пунктах освещаются следующие моменты:

Лицо, которое занимается подготовкой документов (агентство или клиент).
Необходимость подписать и предоставить агенту доверенность по сбору документов.
Разрешение клиента на передачу подлинных документов риэлтору, который может предъявлять их покупателям, отказывающимся от выплаты аванса за квартиру.
Подтверждение обязательства клиента, по которому он гарантирует своевременную явку, например, на встречу с покупателями, предоставление информации о клиенте.
Обязанность клиента принимать участие в просмотре вариантов, предложенных менеджером.
Основные требования и пожелания клиента.
Требование о подписании акта приемки-передачи.
Указание на право возможного привлечения 3-их лиц для исполнения каких-либо требований, обозначенных в договоре.
Страховка проф. ответственности фирмы и ее работников.

Обратите внимание на возможные пункты в договорах некоторых агентств, которые ведут к скрытой комиссии (та сумма денег, которую агентство заработает сверх оплаты за удачно проведенную сделку):

Право сотрудника компании указать цену аренды ниже, чем по договору.
Запрет на контакт между собственником арендуемого объекта и теми, кто его снимает.
Обязанность клиента – оплата неустойки (до 6% от цены недвижимости, в случае расторжения договора).
Обязательства заказчика: оплатить услуги риелтора, предоставить документы на квартиру, не искать самостоятельно варианты, не обращаться в другие фирмы.

Сроки исполнения обязательств

Для заказчика важно, чтобы аренда жилья не затянулась надолго. В договоре следует указать сроки исполнения обязательств. Не путайте сроки действия договора со сроками оказания риэлторских услуг! Обозначьте временные рамки выполнения для каждого пункта. Если компания предлагает постепенное снижение стоимости аренды имущества, заранее оговорите график действий.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Услуги оплачиваются либо в обязательном порядке (независимо от результата сделки), либо при выполнении всех условий договора. Заранее укажите в договоре форму оплаты, удобную вам (фиксированная часть или переменная).

Вариант оплаты (окончательный расчет после сделки, или взнос предоплаты, комиссионных вознаграждений во время заключения договора), должен оговариваться. Заранее подумайте о вероятном отказе от какой-либо услуги. Подписывая акт перед оплатой услуг агентства, уточните, из чего складывается сумма. Оказание услуг может быть частичным или в полном объеме. Исходя из этого происходит оплата.

Порядок расторжения договора

Обратите внимание на этот пункт. Каждый участник должен знать, по каким причинам сделка теряет силу, а договор расторгается. Обычно это происходит по инициативе одной из сторон, которая должна уведомить второе лицо за тридцать дней до прекращения сделки. Кроме того, если менеджер не оказал должным образом услугу даже одного из пунктов соглашения, договор может быть аннулирован. Аналогичные действия в случае с клиентом (игнорирует встречи, меняет требования), риэлтор вправе отказаться от сотрудничества.

Ответственность сторон

Этот раздел не относится к категории «обязательно исполнить», но является важным, так как ответственность выступает гарантом надежности агентства недвижимости. Если компания не выполняет обязательства, она должна нести ответственность (материальную или компенсационную – оказание услуг за счет фирмы).

Гарантированный возврат денег клиенту в случае потери права на имущество или страховка – это необходимо прописать в договоре.

При форс-мажоре разобраться будет легче, так как заказчик имеет письменное подтверждение ответственности агентства. Если же условия нарушит заказчик, то он должен оплатить неустойку. Это половина суммы вознаграждения, плюс возмещение расходов менеджера.

Какие пункты должны насторожить клиента

Как уже говорилось, подписание договора предлагается в интересах исполнителя. Ваша задача детально изучить текст, сделать акцент на пункты, написанные мелким шрифтом. Добросовестные фирмы составляют договор одним шрифтом. Не бойтесь задавать вопросы и выражать сомнения, так как вы платите за услуги. Имеете полное право получить полную информацию и качественное обслуживание.

Пункт, в котором обозначен запрет связи с менеджером (второй стороной договора) указывает на то, что компания формирует скрытую комиссию.

Подписывайте договор в начале сделки, а не по ее окончании. Обратите внимание, многие фирмы указывают в договоре пункт, где говорится, что компания получает разницу между реальной ценой арендуемого объекта и той, что указана в соглашении. Это значит, что данная сумма будет взиматься с заказчика.

Полезные советы

Рассмотрим факторы, отличающие честную компанию.

Агентство само предлагает заключить сделку в письменном виде, детально разбирает каждый пункт.
В соглашении прописано то, что компания застрахована, прошла сертификацию.
Грамотно сформулированы пункты, без подтекста.
Четко указаны сроки по каждому виду услуги.
Дается возможность показать договор третьему лицу еще до его заключения.
Наличие конфликтной комиссии и пункта «порядок рассмотрения споров», который гарантирует права клиента.

Слепо доверяясь агентству, большинство клиентов подписывают соглашение, не читая его. Легкомыслие ведет к неприятным последствиям. Внимательно изучайте документ, который собираетесь подписать. Покажите его квалифицированному специалисту, который даст совет, как избежать проблем.

Не забывайте, что имеете право на изменение пунктов договора, прописывая те, что устраивают вас. Если получили отказ, найдите другую фирму. Не соглашайтесь на то, чтобы договор был изъят агентством. В случае спорных моментов, вы не сможете доказать свою правоту без письменного подтверждения. Самостоятельно выбирая фирму, поинтересуйтесь ее репутацией. Почитайте отзывы, соберите информацию о менеджере, не бойтесь задавать интересующие вопросы по договору, так как имеете право на качественное предоставление услуг.